固定利率贷款

固定利率贷款

特点

1、将利率固定，意味着一定期间内无论法定利率怎么调整，借款人的借款利率不变，所以还款额不变，便于借款人安排自己的资金；

2、如果在利率上升阶段，固定利率无疑固定了资金使用成本，银行贷款利率也许在上调后还高于固定利率，这样借款者将节省利息支出，借款人也不用“加息一次，头痛一次”；

3、如果在降息阶段，借款人承担的就是利率降低的风险，真正体会“降息一次，心痛一次”了，因为利率固定，不能享受到降息带来的优惠。

总的来说，在觉得是否选择“固定利率”贷款方式时，要充分考虑到市场的变化趋势，了解货币政策的最新动态，对借款人也是一定的考验。

优势

固定利率贷款的优势在于可以回避利率上升的风险，但当利率走稳或者下调的时候，贷款人又将被锁定在一个较高的利率水平上，白白多付利息，所以，浮动利率和固定利率没有绝对的优劣之分。 　在市场普遍存在加息预期，利率风险骤然增加的背景下，固定利率贷款成了规避风险的良好工具，但对于借款人而言，需要对宏观经济特别是利率走势作出正确判断。因为，一旦签署固定利率贷款合同，想修改合同或者提前还贷，就要向银行付出一定数量的违约金。

房贷优点

1 对银行而言，固定利率房贷的优点：

（1）满足不同客户群体的需要，有利于拓展银行房贷业务，刺激潜在住房需求者的消费需求。固定利率房贷利率固定不变、每月还款额固定，消费者可以根据自己的收入情况较为准确地判断自己的支付能力，避免了浮动利率下每月还款的不确定性带来的对自身支付能力的担心，诱导消费者放心大胆地决策，在没有积蓄可随时支付的情况下，提前享受舒适住房而不用担心支付困难。在浮动利率下，由于随着利率的提高，每月的还款数额也上升，对未来利率会上升到什么程度，借款人不能做出准确的预期。由于每月的还款数可能超出借款人的支付能力，借款人的这种忧虑可能导致其放弃贷款，推迟消费。

（2）有效减轻按揭客户大量的提前还款的压力。这个原因对银行来说更为现实和迫切，因为央行对房贷加息后，消费者出于减少房贷支出的考虑，纷纷提前还贷，而这种提前还贷的数量之大，远远超过了银行的想象。以全国房产热点城市上海来看，2005年房产按揭贷款新增额在整个贷款中所占的比重也从2004年76%的高位降低至2005 年的45%左右。这种情况下，银行推出固定利率住房贷款，很大程度是希望这种新型产品可以规避央行的加息风险，重新提升“萎靡不振”的个人按揭贷款市场。

（3）降低银行承担的信用风险。相对浮动利率而言，固定利率房贷违约风险较少。浮动利率房贷在开始时利率比固定利率房贷的利率低，随着时间的推延利率会提高，这会诱导没有足够支付能力的消费者不顾今后的承受能力使用浮动利率贷款。在利率低时尚可按约归还本息，但是，如果利率不断上升，借款人每月须还的数额增加很大，而借款人事先并没有做好充分的准备，一旦超出借款人的还款能力，将导致借款人无法支付贷款本息。即使有些借款人是短期的支付困难，但拖欠一旦形成，就容易产生接二连三的拖欠，产生赖账的念头，最后无力归还债务，增加了银行承担的信用风险。固定利率房贷由于利率固定，每月还款额固定，借款人在决策时就能较为准确地确定自己能承受多大的债务，在承受债务期间准确地安排房贷支出。同时有利于树立银行“铁算盘”的观念，避免产生赖账心理。因此，针对我国居民征信体系尚不健全，借款人资格审查不够严格以及放贷条件比较宽松的现状，固定利率放贷业务有利于降低违约率，减少银行账面的不良贷款率。

（4）稳定银行收益。银行通过承担利率风险换来了违约风险的减少，增加了收益。在固定利率房贷业务中，利率风险由借款人转嫁到银行，银行凭借其经营风险的优势，经营应由借款人承担的利率风险，扩大了银行的业务范围。借款人将利率风险转嫁给银行，须向银行交纳“保险费”，即让银行将固定利率确定在一个较浮动利率高的水平，从而增加银行的收益。固定利率房贷的利率在开始时较浮动利率房贷的利率水平高，如果贷款发放一段时间后利率水平下降，则借款人可能提前还贷。因为银行已经收取了一段时间的高利息，再加上借款人的违约金及手续费，相对浮动利率而言，银行赚得多。如果贷款发放后利率上升，只要上升幅度在银行控制和预期之内，就不会造成银行亏损。

（5）固定利率可以降低信贷管理成本。在浮动利率条件下，由于利率变动较频繁，使得购房者的还贷额度需要不断调整，这势必会增加银行的管理手续，操作繁琐，从而增加贷款管理成本。而固定利率可以有效地减少银行贷款管理手续。在固定期内，不必因金融市场信贷利率的变化而调整还贷额度，从而降低了信贷管理成本。

2 对购房者而言，固定利率房贷的优点：

（1）不承担利率风险。固定利率房贷为购房者提供了一种风险管理手段，将购房者承担的利率风险转嫁给银行。合同一旦鉴定，无论市场利率怎样变化，借款人仍按签约时的利率支付利息，不用关心市场利率的变化以调整自己的收支计划，不用忧虑市场利率上升时还款压力增大造成支付困难，影响其他业务的正常开展，给借款人带来了时间精力的节约和精神的放松，避免了浮动利率下，利率快速上升时，借款人利息支出迅速增加以及可能因无法按期归还贷款本息而产生的精神压力和其它业务中断造成的损失。

（2）固定利率房贷赋予借款人更多的选择品种。预期通货膨胀率增加，经济增长，则选择固定利率贷款。预期通货膨胀率降低，经济发展放慢，选择浮动利率贷款。这样借款人得到更多实惠。如果借款人无法预测长期利率，采用固定利率是一种稳妥的方法。

3 对社会和国家政府而言，固定利率房贷具有如下优点：

（1）固定利率抵押贷款更有利于货币政策对住房市场的微调。对于浮动利率抵押贷款来说，当房价过快上涨以致于央行要通过提高利率来调整时，不仅新发生的贷款利率上调，而且已经发生的存量贷款的利率也会上调。存量贷款利率的变动显然不会对新房的价格上涨产生影响，而只会加重借款人负担，并提高贷款的信用风险。只有在不对存量贷款产生影响、只对新增贷款发生“边际”作用时，货币政策才能自如实施。满足这种条件的就是固定利率抵押贷款。

（2）可以突破房贷业务低迷的困境，为该业务注入新的活力。根据央行发布的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》显示，2005 年第二季度, 个人住房贷款月增额明显减少，5月份新增144.89 亿元,比2004 年同期减少159.37 亿元,是2003年3月以来个人住房贷款当月新增最小值。6月末, 个人住房贷款余额达1.74 万亿元, 增25.59%, 同比回落16.38 个百分点。造成房贷下降就是因为储户对未来房贷利率有加息的预期所致。自央行多次加息以来, 选择提前还贷的购房者日渐增多, 使得银行业务量巨增而不堪重负。而自光大银行2006年1月5日推出固定利率房贷业务以后，定息房贷业务申请量突增，至2007年8月，光大银行已发放固定利率贷款7000多笔，金额超过33亿元。招行、建行、农行等银行的数据也显示出定息房贷新增量均呈迅速增长态势。前后数据的反差充分显示了固定利率房贷在利率加息周期内的优势。

浮动利率

对于房贷者来说，选择固定利率还是选择浮动利率，可能考虑下面三个要素来决定：首先也是最重要的一点是，是否认为我国利率水平处于升息阶段；第二是要仔细考虑自身收入情况，如果认为自己未来收入比较稳定，而且足以支付固定按揭额的，不妨选择固定利率贷款；第三是申请第二套以上住房贷款的，可以考虑用固定利率贷款锁定中长期住房贷款利率，避免利率和通货膨胀风险。

企业可以通过利率互换（swap）实现这种转换,这是我国应用最简单的固定利率与浮动利率之间的互换。合同双方同意在未来的某一特定日期以未偿还贷款本金为基础，相互交换利息支付。如一方可以得到优惠的固定利率贷款，但希望以浮动利率筹集资金，而另一方可以得到浮动利率贷款，却希望以固定利率筹集资金，通过率互换交易，就可以实现这样的融资方式。

通常情况，中国的利率变化有较强的信号暗示，如经济出现过热势头，货币投放过快，股市行情过于火爆，商业银行贷款上升过猛，都可能引起加息，而宏观调控是“小鼓连锤”，一旦加息或渐息举动开始，通常会连续操作多次，温和调控，调节经济步调。如出现经济增长乏力，商业银行惜贷，企业开工不足等，可能引起降息，同样降息也会平稳进行，连续降息。总之，调节都会是试探性，不会一次过猛的调节。

还本方式

1、按期付息到期还本法（飘浮式贷款Balloon Mortgage） 　按期付息到期还本方式系到期日前只付利息而不还本，到期时一次将本金偿还的方式。在贷款期间的支付压力最小，只需支付利息，但到期时，必须支付庞大的本金，因此，较适用于短期贷款，而不适用中长期的房屋贷款。可想而知，此种方式最后一次付款比以前历次额度高出甚多，且所缴的利息，将是所有方式中最高的。

此种方式，属最早期的贷款方式，美国于1930至1940年代一般依财产价值的50%，采5年按期付息到期还本方式。以下为年利率8%、二十年期贷款借款金额、本息的变动情形。

2、本金平均摊还法（固定还本贷款Constant Amortization Mortgage loan，CAM）

此种方式是贷款后，本金按期数平均摊还，而利息则依剩余之本金计算的方式。此种贷款方式，可以定期、定额偿还本金，因此利息的总支付金额将较前者为少。惟此种方式每月偿付本息并不固定，借款人不易记住与规划其财务，而且在初期的偿还压力较重，以后每月总付额、贷款余额逐期减少，对于工作处于起步阶段者而言，因其付款多寡与经济能力成反向变动，较不利其初次购屋。

3、本利均等摊还法（固定付款贷款Constant Payment Mortgage loan, CPM）

这是不动产融资最常用的摊还方式，其基本方式系将贷款本息在贷款期间内均匀分摊，使得每期的偿付额相同。此种贷款后每期按固定金额偿付本金及利息。属年金性质，对借款人而言，较易掌控其资金调度。不过此种方式，在贷款初期所缴的固定金额，大部份用以支付利息，以8%利率、二十年期为例，支付了十年的付款后，剩余的未付款高达73%，换言之，还了十年只还了27%的本金。

4、还本宽限期法（渐进加付法Gradual Payment Mortgage，GPM）

贷款后，一定期间内只缴息，而不摊还本金，待宽限期过后，再本利均等摊还的方式。对于生活压力较大之购屋者，银行常采取此种方式，给予一定年期如二年、三年或五年，只缴息而不摊还本金的宽限期，待宽限期过后，再依本利均等方式摊还。此种方式较具弹性，适合资金不足的购屋者，方便其工作稳定后再定期摊还，较吻合偿债能力之成长。不过此种方式所支付的利息，当然也相对较高。

个人住房固定利率、混合利率贷款

产品定义

个人住房固定利率贷款是指在贷款期限内利率保持固定不变的个人住房贷款。

个人住房混合利率贷款是指在贷款开始的一段期间内（利率固定期）利率

保持固定不变，利率固定期结束后利率执行方式转换为浮动利率（即传统的个人

住房贷款利率执行方式，称为利率浮动期）的贷款。

产品功能

固定期间内贷款利率保持不变，固定混合利率房贷业务具有双向规避利率

风险功能，为借款人节省贷款利息支出。

适用对象

所有在农行办理个人住房贷款的客户。

动态

FR芝加哥11月18日电---房贷美(Freddie Mac)称,11月18日止一周,固定利率抵押贷款相关的利率大涨.30年期抵押支持证券(MBS)利率跳涨22个基点至4.39%,为8月中以来最高.

房贷美称,15年期MBS利率上涨19个基点至3.76%,前五年利率固定随后每年调整的浮动利率抵押贷款(5/1 hybrid ARM)利率上扬15个基点至3.40%.一年期浮动利率抵押贷款(ARM)利率持平于3.26%.

周三美国抵押贷款银行协会(MBA)公布称,11月12日止一周再融资指数(Refi Index)下跌近17%,因抵押贷款利率上扬.随着抵押贷款利率走高,再融资活动不太可能从当前的四个月低位大幅提升,因更多借贷者不符合再融资要求.

瑞士信贷认为,再融资活动已触顶

国内动态

北京时间3月4日凌晨消息，房地美周四发布报告称，在截至3月3日的一周中，美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率从上周的4.95%下降至4.87%，为连续第三周小幅下降，上年同期美30年期抵押贷款平均利率为4.97%。